Сдавая в найм жилое помещение квартиросъемщикам, собственник хочет иметь гарантии. Они напрямую зависят от правильности оформления сделки. Договор аренды квартиры регламентирует отношения между сторонами и обязывает соблюдать установленные договоренности. В случае их нарушения, потерпевшая сторона вправе обратиться в суд.

Законодательная основа

Хотя на практике стороны нередко заключают договор аренды квартиры между физическими лицами, скачать и заполнить который можно в свободном доступе. Юридически правильнее оформлять договор найма. По договору аренды (ст. 606 ГК РФ) в пользование передается какое-либо имущество, в том числе недвижимость как нежилая, так и жилая. Правда в последнем случае недвижимость передается юридическому лицу, которое в свою очередь может использовать ее исключительно для проживания граждан. А договор найма (ст. 671 ГК РФ) является самостоятельным видом сделки, который применяется при передаче во временное пользование квартир, комнат, частных домов. Таким образом, говоря об арендных отношениях между гражданами, уместнее использовать именно это понятие. Оформляя правоотношения документально, стороны возлагают на себя обязанность по исполнению условий договора:

1. арендодатель (наймодатель) обязуется передать жилое помещение нанимателю для проживания в нем за определенную плату;
2. арендатор (наниматель) принимает помещение, а также обязуется своевременно вносить плату и исполнять иные, прописанные в соглашении условия.

Заключение договора является основанием для исполнения обязанности в части перечисления налогов с получаемого дохода. Владелец недвижимости может делать это как физическое лицо (НДФЛ), самозанятый (НПД) или в качестве ИП (УСН, ПСН). Обратите внимание! Если кроме арендодателя квартирой владеют и пользуются другие лица, потребуется согласие на передачу в наем всех собственников или зарегистрированных граждан. А если собственником жилого помещения является несовершеннолетнее лицо, то разрешение ОПП.

Содержание документа

Во избежание неприятных последствий необходимо включить в текст все основные для таких договоров условия, а при необходимости добавить важные нюансы. Простой договор аренды квартиры будет содержать следующие сведения:

1. наименование, дата и место составления документа;
2. данные сторон (полное имя, адрес, реквизиты паспорта);
3. подробное описание предмета договора (точный адрес квартиры, количество комнат, основание владения жилым помещением;
4. обязанности и права каждой из сторон сделки;
5. порядок расчетов (величина платы, периодичность оплаты, форма расчетов и др.);
6. период действия настоящего договора;
7. порядок урегулирования споров;
8. личные подписи нанимателя и наймодателя.

В разделах, касающихся прав и обязанностей сторон прописываются гарантии нанимателя и наймодателя, в частности, такие:

1. гарантия того, что другие собственники или зарегистрированные в квартире лица не против сдачи жилья в наем;
2. гарантия сохранности имущества в том виде, в котором оно передается во временное пользование;
3. гарантия непередачи квартиры лицам, не участвующим в сделке (запрет на передачу недвижимости в субаренду);
4. гарантия возмещения убытков (посредством передачи обеспечительного платежа) и др.

Проще всего скачать готовый образец договора аренды квартиры 2024 года, и заполнить его. При необходимости можно дополнить или исключить необходимые положения.

Документы для заключения договора

Наем – это не купля-продажа. Чистоте сделки уделяется меньше внимания, да и учесть все до малейшего нюанса невозможно. В этой связи самым важным представляется подтверждение законности распоряжения недвижимостью. С этой целью нанимателю следует истребовать у наймодателя документ, подтверждающий его права (свидетельство либо выписка из ЕГРН). А чтобы убедиться в том, что наймодатель и лицо, указанное в правоподтверждающем документе – один и тот же гражданин, необходимо истребовать и проверить паспорт. Если данные расходятся, у наймодателя должна быть на руках доверенность, желательно нотариальная. Со своей стороны наниматель предоставляет паспорт, данные которого вносятся в договор. Важно! Собственнику помещения целесообразно снять и иметь на руках копию паспорта нанимателя.

Залог при договоре найма квартиры

Такой обеспечительный платеж выступает гарантией возмещения убытка или неустойки, если сторона, вносящая платеж, нарушит условия договора. Удержание залога допускается в случае причинения ущерба имуществу или досрочном выезде без предварительного уведомления наймодателя. Если же обязательства, предусмотренные договором аренда квартиры в 2024 году, исполнены сторонами в полном объеме, собственник должен вернуть платеж нанимателю по окончанию срока действия найма. Размер платежа определяется договором и чаще равен величине месячной платы за квартиру. Обратите внимание! Рекомендуется скачать договор аренды квартиры, где будет пункт о передаче обеспечительного платежа, либо включить его в текс самостоятельно, с указанием размера передаваемого залога.

Особенности и правила заполнения

Форму договор найма может иметь только письменную, предпочтительно печатную. Соответственно устная договоренность о передаче во временное пользование жилого помещения никаких юридических последствий не влечет. Бланк договора аренды квартиры распечатывается и заполняется по числу сторон сделки. Нотариальному удостоверению такие договоры не подлежат. При заполнении документа следует внимательно вносить сведения: не допускать ошибок, помарок или исправлений.  К примеру, написание с ошибкой имени одной из сторон дает ей повод отказаться от исполнения обязательств. Важно! Нужно фиксировать в типовом договоре все достигнутые договоренности, как то: запрет курить, содержать животных, приводить гостей, сдавать квартиру в поднаем и др.

Акт приема-передачи квартиры

Данный документ оформляется как приложение к договору найма и подтверждает факт передачи квартиры. Приемопередаточный акт подписывается в количестве экземпляров договора, а его содержание должно включать реквизиты основного документа, то есть наименование, дату, место составления договора аренды, его предмет и данные сторон. Также в акте можно указать сведения о состоянии передаваемой квартиры, передаваемом вместе с квартирой имуществе (мебель, бытовая техника), показания приборов учета. Важно! Информация о передаче квартиры по акту приема-передачи включается в текст договора.

Нужно ли регистрировать сделку

Если квартиросъемщики заезжают в квартиру на срок менее года, то чтобы заключить договор аренды квартиры, сторонам не нужно обращаться в органы Росреестра. Договоры со сроком действия год и более подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра. В результате квартира приобретет обременение, а ее владелец (наймодатель) обязанность по перечислению в бюджет налога с полученных доходов. Обратите внимание! Смена собственника жилого помещения не влечет прекращения или расторжения договора найма. Чтобы избежать необходимости регистрации арендных отношений и как следствие уплаты налогов, многие наймодатели заключают договор с периодом действия до года, а иногда попросту игнорируют требование об обязательной регистрации. Это довольно рискованный шаг, ведь если между сторонами сделки вспыхнет конфликт и его придется решать в судебном порядке, правда станет известна компетентным органам. Не стоит забывать и о бдительных соседях, которые в случае какой-либо проблемы могут сообщить о жильцах правоохранителям. В таком случае появится претензия не только об уплате налогов, но и по поводу регистрации проживающих в квартире лиц. По закону, гражданин, пребывающий в чужом регионе в течение более чем 90 суток, обязан оформить временную регистрацию.     Скачать договор аренды квартиры     Скачать договор найма квартиры